Quelle mise de fonds minimale selon le prix d'achat?
Sous 1,5 million $, la mise de fonds minimale est de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur la tranche au-dessus, selon la SCHL. Sous 20 %, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire. À 1,5 million $ ou plus, il faut 20 % et l'assurance n'est pas offerte.
Retenez que le minimum n'est pas un pourcentage unique : il fonctionne par tranches. Plus le prix grimpe au-dessus de 500 000 $, plus le pourcentage moyen exigé s'élève, sans que vous ayez à faire de calcul compliqué.
Les règles complètes sont publiées par la SCHL dans son explication de l'assurance prêt hypothécaire.
Comment calculer la mise de fonds par tranches?
Le calcul se fait en deux temps : vous appliquez 5 % à la portion du prix jusqu'à 500 000 $, puis 10 % à ce qui dépasse. Vous additionnez ensuite les deux montants.
Exemple : pour un achat de 400 000 $, la mise de fonds minimale de 5 % serait de 20 000 $.
Exemple : pour un achat de 600 000 $, 5 % de 500 000 $ donne 25 000 $ et 10 % de 100 000 $ donne 10 000 $, soit 35 000 $ au total.
L'erreur fréquente consiste à appliquer 5 % au prix entier, même au-delà de 500 000 $. Faites toujours le calcul tranche par tranche avant de fixer votre budget d'achat. Vous pouvez aussi tester plusieurs prix et plusieurs versements avec la calculatrice hypothécaire.
Pourquoi l'assurance prêt hypothécaire est-elle exigée avec une petite mise de fonds?
Quand votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, vous devez obtenir cette assurance. Son rôle est souvent mal compris : elle protège le prêteur, et non l'acheteur, si l'emprunteur cesse de payer son prêt.
Au Canada, l'ACFC nomme trois assureurs : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. Vous n'avez donc pas affaire à un seul produit uniforme, et l'assureur retenu fait partie des éléments à clarifier avec votre courtier hypothécaire.
Il faut aussi la distinguer des protections facultatives d'assurance vie, invalidité ou maladies graves destinées à l'emprunteur. Ces dernières couvrent votre situation personnelle, alors que l'assurance prêt hypothécaire couvre le prêteur.
Deux nuances pratiques :
- La prime est un coût de plus à intégrer à votre budget. Demandez son montant pour votre scénario précis plutôt que de la supposer.
Que se passe-t-il pour une propriété de 1,5 million $ ou plus?
À partir de ce seuil, la mise de fonds minimale est de 20 % et l'assurance de la SCHL n'est pas offerte. Il n'existe donc pas de formule par tranches à 5 % ou 10 % : le palier de 20 % s'applique d'emblée.
Par exemple, pour un achat de 1 600 000 $, 20 % représentent 320 000 $.
Si vous visez un prix près de ce seuil à Québec, vérifiez le prix d'achat réel et non le prix affiché, car c'est lui qui détermine dans quelle catégorie vous tombez. Un écart de quelques milliers de dollars peut changer complètement la somme à réunir.
La mise de fonds est-elle le seul montant à prévoir?
Non. Distinguez la mise de fonds des frais de transaction et des réserves dont vous aurez besoin après l'achat : un dépôt réussi qui vous laisse sans coussin reste un budget fragile.
Elles dépendent notamment du prix, du type de propriété, de l'occupation, de l'assureur, du produit et des critères courants. Un duplex que vous habiterez et un condo ne seront pas forcément traités de la même façon, et un achat comme résidence secondaire non plus.
Je vois souvent des premiers acheteurs de la région de Québec arriver avec un seul chiffre en tête, celui de la mise de fonds. Mon travail de courtière hypothécaire chez Multi-Prêts Hypothèques consiste à replacer ce chiffre dans un budget complet et à présenter des solutions parmi plus de 25 institutions financières. Pour fixer votre cible d'épargne, consultez aussi notre article sur combien économiser avant de rencontrer un courtier hypothécaire.
Quelle démarche suivre avant de fixer votre budget d'achat?
- Choisissez une fourchette de prix réaliste et calculez la mise de fonds minimale tranche par tranche.
- Comparez ce minimum à une mise de fonds plus élevée, pour voir l'effet sur vos versements mensuels.
- Demandez à votre courtier hypothécaire quel assureur et quelle prime s'appliqueraient à votre scénario.
- Ajoutez à votre plan les frais de transaction et un coussin de réserve.
Votre prochain calcul avant de visiter une propriété
Prenez une feuille et simulez trois prix d'achat : le plus bas, le plus probable et le plus haut que vous envisagez. Pour chacun, calculez la mise de fonds minimale, puis ajoutez vos frais et votre coussin de réserve. Apportez ces trois scénarios à votre rencontre de financement : ils rendront la discussion beaucoup plus concrète.
Vous avez vos trois scénarios de prix en main? Je suis Nadine Bastide, courtière hypothécaire, et je peux les passer en revue avec vous pour préciser la mise de fonds, la prime d'assurance et vos réserves. Écrivez-moi par la page de contact pour planifier une rencontre.
Foire aux questions
La prime d'assurance prêt hypothécaire s'ajoute-t-elle automatiquement au prêt ou se paie-t-elle comptant?
Cela dépend de votre scénario et de la façon dont le prêteur et l'assureur la présentent. Demandez à votre courtier hypothécaire le montant exact de la prime, la manière dont elle serait payée et son effet sur vos versements mensuels. Comparez ensuite deux ou trois scénarios de mise de fonds avant de choisir.
Puis-je utiliser un cadeau de la famille pour ma mise de fonds?
C'est une question à valider avec votre courtier hypothécaire avant de faire une offre, car les exigences de documentation varient selon le prêteur. Prévoyez de pouvoir démontrer d'où vient chaque somme. Évitez de déplacer de l'argent sans en garder une trace claire, afin que votre dossier soit simple à expliquer.
L'assurance prêt hypothécaire est-elle la même chose qu'une assurance vie pour ma famille?
Non. L'assurance prêt hypothécaire se distingue des protections facultatives d'assurance vie, invalidité ou maladies graves destinées à l'emprunteur. Elle protège le prêteur en cas de défaut de paiement, alors que les autres couvrent votre situation personnelle. Discutez de ces protections séparément avec un conseiller autorisé.
Le type de propriété change-t-il ma mise de fonds ou mon assurance?
Oui, cela peut avoir un effet. Les règles de mise de fonds et d'assurance prêt dépendent notamment du prix, du type de propriété, de l'occupation, de l'assureur, du produit et des critères courants. Précisez donc dès le départ si vous achetez un condo, un duplex ou une maison, et si vous l'habiterez.
Vaut-il la peine de viser 20 % pour éviter l'assurance?
Pas forcément : tout dépend de votre budget global. Comparez un scénario avec le minimum et un autre avec une mise de fonds plus élevée, en regardant les versements, la prime et le coussin qu'il vous reste après l'achat. Un dépôt plus gros qui vous laisse sans réserve peut fragiliser votre plan.
